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¿Y si el banco falla...? STS de 18 de enero de 2013 Compraventa de vivienda

25 de Abril de 2013

De todos conocida la notable reducción, de las compras de vivienda y, en particular, de las adquisiciones con financiación hipotecaria. Y aunque estas operaciones no han desaparecido de nuestro mapa, para cualquiera es ahora más difícil convencer al banco de que le preste dinero, ni siquiera garantizando la deuda con su propia casa. En el mejor de los casos, quienes convenzan al banco lo harán aceptando unas condiciones financieras bastante más duras que las imperantes hace unos pocos años.

En este escenario cobra especial interés un reciente e importante pronunciamiento del Tribunal Supremo, relativo a un caso en el que una pareja compró una vivienda en construcción, suscribiendo un contrato privado de compraventa y pagando al promotor inmobiliario una cantidad a cuenta del precio total de la futura vivienda. Como es habitual, el contrato obligaba al promotor a entregar la vivienda terminada en un plazo, dentro del cual promotor y compradores se citarían ante un notario para escriturar y culminar la operación mediante el pago del precio restante y, en su caso, la subrogación en la parte correspondiente de la financiación obtenida en su día por el promotor para afrontar el proyecto.

El promotor hizo sus deberes y emplazó a los compradores a escriturar y pagar la parte restante. Sin embargo, los compradores fracasaron en su intento de conseguir el préstamo bancario para poder pagar al vendedor o subrogarse en su deuda. Por ello, decidieron notificar al promotor su voluntad de desistir de la compra, reclamando la devolución de las cantidades ya pagadas menos una penalización del 25%.

La cuestión es si el hecho de quedarse sin financiación, aun con la que está cayendo, faculta al vendedor a exigir a la parte compradora que se le pague el precio de la vivienda hasta el último euro. Y la respuesta, en principio, parece dudosa. Tan dudosa que, en primera instancia, el Juzgado condenó a los compradores a pagar al promotor más de 200.00 euros. No obstante, en trámite de apelación, la Audiencia Provincial quitó la razón al promotor y declaró resuelta la compraventa, condenándole a devolver el 75% de las cantidades entregadas a cuenta, por considerar que la obligación de pagar el precio había devenido imposible para los compradores ante “la falta de entidad bancaria que financiara la operación”.

El promotor recurrió entonces al Tribunal Supremo que, en sentencia de 18 de enero de 2013, le devolvió la razón por no haberse previsto en el contrato la falta de financiación como causa que permitiera a los compradores salirse de la operación y, además, por entender que los compradores debieron haber previsto la posibilidad de quedarse sin financiación al momento de obligarse a pagar. Ojo, pues, al modo de comprometerse.